Répartition des charges entre vendeur et acheteur

La vente en viager ne se limite pas au bouquet et à la rente. Elle entraîne aussi une question très pratique, parfois source de malentendus : qui paie les charges, impôts locaux et travaux, après la signature ?
Entre la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété, l’assurance ou encore les gros travaux, la répartition des dépenses varie selon qu’il s’agit d’un viager libre ou d’un viager occupé.

Bien comprendre ces règles est essentiel, aussi bien pour le vendeur (crédirentier) que pour l’acheteur (débirentier), afin d’anticiper les coûts réels de l’opération et sécuriser la transaction.

Viager occupé : répartition des dépenses entre crédirentier et débirentier

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, ou parfois l’usufruit du bien. Cela signifie qu’il continue à vivre dans le logement et qu’il doit donc prendre en charge les dépenses liées à l’occupation courante.

Charges locatives et charges de copropriété

En pratique, le vendeur paie :

• Les charges locatives courantes (eau, électricité, chauffage, petites réparations)
• Les charges de copropriété courantes (entretien de l’immeuble, ménage, électricité des parties communes). Il existe un liste exhaustive des charges dites locatives : annexe du décret du 26 août 1987. 

À l’inverse, l’acquéreur doit s’acquitter de toutes les charges de copropriété dites exceptionnelles, liées par exemple à un ravalement de façade ou à la rénovation de l’ascenseur.

Assurances habitation et propriétaire non-occupant

Comme pour un locataire, le vendeur doit souscrire une assurance habitation liée à son usage.

Concernant l’acheteur, une assurance propriétaire non occupant (PNO), est recommandée pour protéger le bien même lorsqu’il n’est pas libre

Travaux : grosses réparations VS entretient courant

La répartition des travaux dans un bien viager est une question centrale. Il convient de distinguer deux types de travaux qui sont détaillés dans les articles 605 et 606 du Code Civil : 

• Les grosses réparations, qui restent à la charge de l’acheteur (murs, poutres, voûtes, toiture, gros équipements) ; 
• Les réparations d’entretien et les petites réparations, qui incombent au vendeur ; 

Extrait article 606 du Code Civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation, etc.

En matière d’immobilier viager, plusieurs taxes locales nécessitent d’être détaillées : 

• La taxe foncière, est acquittée par l’acquéreur, même si le vendeur continue d’occuper le logement ; 
• La taxe d’habitation : elle a été supprimée pour les résidences principales, mais elle peut encore concerner les résidences secondaires. Si le vendeur conserve un droit d’usage, il reste redevable de la taxe ; 
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle figure sur l’avis de taxe foncière et reste donc due par l’acheteur, même en viager occupé. Toutefois, certains contrats prévoient que le vendeur rembourse cette part, puisqu’elle est directement liée à l’occupation.

Pour résumer, le débirentier supporte les frais de conservation et d’amélioration du bien, tandis que le crédirentier prend en charge les frais liés à son occupation.

Viager libre : l’acheteur supporte l’intégralité des charges

Dans le cas d’un viager libre, le bien est transmis immédiatement et sans droit d’usage conservé par le vendeur. L’acheteur devient pleinement propriétaire et peut l’occuper ou le louer dès la vente.
Dans ce cas, c’est lui qui prend en charge la totalité des charges et impôts : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien courant et gros travaux.

Le vendeur, lui, n’a plus aucun frais lié au logement : il perçoit uniquement le bouquet et la rente

Conclusion

La répartition des charges et impôts dans un viager dépend avant tout de la formule choisie : libre ou occupé. 

Dans un viager occupé, le vendeur conserve les frais liés à son usage du logement, tandis que l’acheteur prend en charge les impôts et travaux liés à la propriété. 

Dans un viager libre, l’acheteur assume l’ensemble des charges comme tout propriétaire classique.

Pour sécuriser l’opération et éviter toute ambiguïté, il est fortement conseillé de préciser clairement la répartition des charges et des taxes au sein de l’acte notarié.

Un accompagnement permettent de sécuriser la transaction et de clarifier ces points dès la signature.